上冊情境題一、房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的價(jià)值主要體現(xiàn)在為消費(fèi)者提供了滿足其需求的空間、時(shí)間和服務(wù)。 P15（一級）需求：欲望 支付能力空間：滿意消費(fèi)者需求的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)備設(shè)施服務(wù)：售前、售中、售后時(shí)間：

上冊情境題

一、房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的價(jià)值主要體現(xiàn)在為消費(fèi)者提供了滿足其需求的空間、時(shí)間和服務(wù)。 P15（一級）

需求：欲望 支付能力

空間：滿意消費(fèi)者需求的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)備設(shè)施

服務(wù)：售前、售中、售后

時(shí)間：1）滿足市場時(shí)機(jī)的把握；2）滿足消費(fèi)者需求的及時(shí)性；3）土地使用年限/產(chǎn)權(quán)時(shí)間；4）使用壽命及時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的評估價(jià)格 重點(diǎn)解釋時(shí)間

下冊技能考點(diǎn)（一級）

第一類：情境題

一、在選擇金融合作伙伴時(shí)，要考慮一下因素 P153

1、最好選擇國際交往信譽(yù)好，政府和公眾都很信任的較大金融機(jī)構(gòu)合作。

2、有良好的服務(wù)質(zhì)量和辦事效率。

3、收費(fèi)合理，無論是存貸利息、傭金或手續(xù)費(fèi)用等，均能給予優(yōu)惠待遇。

4、便于資金調(diào)動和轉(zhuǎn)移。

結(jié)合一條舉例

二、房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè)的資金來源 有哪些P254

1、房地產(chǎn)抵押貸款

2、售后回租：出售給貸款人，獲得全額貸款，其中有回購、續(xù)租、租金調(diào)整等內(nèi)容

3、預(yù)售資金

4、其他不規(guī)范的籌資方式

1）建筑施工企業(yè)墊付工程款

2）延期支付土地出讓金

3）重復(fù)融資

三、銀行貸款融資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件 P257

1、貸款項(xiàng)目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。

2、貸款所用于的項(xiàng)目已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。

3、貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨螅幸?guī)范的可行性研究報(bào)告，預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃投入的貸款項(xiàng)目的自有資金比例，規(guī)定為保障性住房和普通商品房項(xiàng)目是20，其他項(xiàng)目是30，不低于35（其中經(jīng)濟(jì)適用房貸款為30，均指所有者權(quán)益額），并于銀行貸款先期或同期到位。

5、貸款用途合理，擔(dān)保方式可接受。

擔(dān)保方式：保證、抵押、質(zhì)押及其相結(jié)合的擔(dān)保方式。

貸款用途：一般包括拆遷費(fèi)、建安費(fèi)、裝修費(fèi)等費(fèi)用支出。

6、期限和利率合理。

★貸款期限一般不超過三年，貸款利率按照中國人民銀行和貸款銀行利率管理規(guī)定執(zhí)行。

四、網(wǎng)絡(luò)營銷概念新特征 P350

1、網(wǎng)絡(luò)營銷特性

網(wǎng)絡(luò)營銷師借助于信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展起來的營銷。

1）方便和快捷

2）個(gè)性化服務(wù)

3）降低營銷成本

4）擴(kuò)展了營銷空間，增加了營銷機(jī)會

5）擴(kuò)大了營銷規(guī)模

2、網(wǎng)絡(luò)營銷形式

1）電子商店

2）網(wǎng)絡(luò)廣告

3）網(wǎng)絡(luò)服務(wù)

3、網(wǎng)絡(luò)營銷程序

1）建立網(wǎng)站

（1）申請域名

（2）構(gòu)建Web 服務(wù)器

（3）設(shè)計(jì)網(wǎng)頁

2）經(jīng)營網(wǎng)站

（1）簡潔

（2）互動

（3）速度

（4）恰當(dāng)?shù)臓I銷定位

第二類：結(jié)合實(shí)際，舉例說明

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì) P423-427

本質(zhì)一：商業(yè)地產(chǎn)是一種社會化開發(fā)

本質(zhì)二：商業(yè)地產(chǎn)是一種專業(yè)化開發(fā)

1）操盤方式專業(yè)化

2）開發(fā)過程需要專業(yè)顧問

（1）專業(yè)顧問公司具有資源整合能力

（2）專業(yè)顧問公司能夠提出專業(yè)顧問服務(wù)

（3）專業(yè)顧問公司能夠保證商業(yè)設(shè)施的合理

3）規(guī)劃設(shè)計(jì)需要專業(yè)化設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)

（1）業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜

（2）需求的多樣

（3）平面設(shè)計(jì)的嚴(yán)格

化整為零利于出售；化零為整利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計(jì)需要解決的問題。 本質(zhì)三：商業(yè)地產(chǎn)是一種城市化開發(fā)

本質(zhì)四：商業(yè)地產(chǎn)是一種價(jià)值化開發(fā)

牢記1：對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知要深化

牢記2：商業(yè)地產(chǎn)的投資目標(biāo)上應(yīng)盡快從單純的地產(chǎn)產(chǎn)品向商業(yè)不動產(chǎn)價(jià)值提升型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變 牢記3：對商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)理解要深化

二、價(jià)格的影響因素 P291

1、自身因素

1）區(qū)位因素

2）權(quán)益因素

3）實(shí)物因素

4）品牌、信譽(yù)及物業(yè)管理等因素

2、成本因素

3、供求因素

4、環(huán)境因素

5、人口因素

6、經(jīng)濟(jì)因素

7、社會因素

8、行政因素

9、心理因素

三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 P128-129

按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：以出讓方式和劃撥方式取得的土地使用權(quán)，都可以向開發(fā)投資者轉(zhuǎn)讓。

1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

以出讓方式取得土地使用權(quán)的地塊，在其使用人繳付全部出讓金取得土地使用權(quán)證并對其進(jìn)行了一定程度的開發(fā)之后，可向有意投資的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓。

所謂一定程度的開發(fā)，按《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，是指屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

在具體工作中的注意點(diǎn)：

1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利內(nèi)容。

2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，只是對原權(quán)利剩余期限的轉(zhuǎn)讓。即轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)的使用年限為原出讓合同約定的使用年限減去原使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

3）改變原出讓合同約定的土地用途的轉(zhuǎn)讓，必須取得原出讓方和相應(yīng)的規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，并調(diào)整出讓金。用途變更大的，應(yīng)重新簽訂出讓合同，重新確定出讓金數(shù)額。

4）轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，原使用人應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書，并先行辦理房屋所有權(quán)變更登記，然后再憑變更后的房屋所有權(quán)證書，申請土地使用權(quán)變更登記。

2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

四、我國土地儲備貸款綜合授信額度較大，信用風(fēng)險(xiǎn)也較大 P 271

銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面的風(fēng)險(xiǎn)。

1、土地儲備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。 房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款

2、銀行難以對土地儲備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。 土地儲備制度不完善

3、銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。 個(gè)人消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn)

4、土地儲備中心的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營行為不科學(xué)、不理性、不規(guī)范

市場、資金、土地三要素，資金是核心