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RICS 2012

12

英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)出版

Parliament Square

London

SW1P 3AD

UK 對(duì)於任何人因參考本出版物所載資料而采取或不采取行動(dòng)而招致任何損失或損害，其作者或RICS 概不負(fù)責(zé)。

英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)估價(jià)專業(yè)組編寫

?英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS) 2012年12月。本出版物全書或各部分的版權(quán)屬于RICS 。除非得到RICS 書面認(rèn)可或依據(jù)既有許可規(guī)定，本出版物的任何部分不得以圖像、電子、機(jī)械等方式，以及以復(fù)印、錄音、錄像或網(wǎng)絡(luò)傳播等手段，進(jìn)行復(fù)制或使用。

本書制版方為英國(guó)伯克郡里丁市的Columns Design XML有限公司。

4| 無(wú)形資產(chǎn)估價(jià)

目錄

致謝. .............................................................................................................................................................................................. iv

RICS 指南手冊(cè) ............................................................................................................................................................................... 1 1

2

3

4

5

6

7

8 導(dǎo)言 .................................................................................................................................................................................... 3 工作范圍與委聘條款. ........................................................................................................................................................ 5 估價(jià)的概念. ........................................................................................................................................................................ 7 估價(jià)盡職調(diào)查. .................................................................................................................................................................... 8 估價(jià)方法........................................................................................................................................................................... 10 現(xiàn)值技術(shù)........................................................................................................................................................................... 12 報(bào)告 .................................................................................................................................................................................. 14 保密性 .............................................................................................................................................................................. 15

無(wú)形資產(chǎn)的估價(jià) | iii

致謝

主要作者

David Bowes，RICS 資深會(huì)員，Bruce Sutherland & Co

Kelvin King，RICS 資深會(huì)員，Valuation Consulting Co. Ltd.

工作小組成員

David Faulkner，RICS 資深會(huì)員, Colliers International

Ambar Maheshwari，RICS 會(huì)員, Jones Lang LaSalle

Gulzar Malhotra，RICS 會(huì)員，Deutsche Bank AG，F(xiàn)iliale Mumbai Rami Kaushal，RICS 會(huì)員，CB Richard Ellis

Tim Heberden，RICS 資深會(huì)員，Brand Finance

Martin Willis，RICS 資深會(huì)員，F(xiàn)leurets

Alexander Lopatnikov，RICS 會(huì)員，American Appraisal

Steven Napier，Ernst & Young LLP

Peter van Arnhem，RICS 資深會(huì)員，Taxatiebureau Drs. P.C. van Arnhem BV Gary Man，Greater China Asset Services

David Jones，Walker Chandiok & Co.

David Panna，Walker Chandiok & Co.

Venu Yadav，Ernst & Young LLP

Phillip Gainey，RICS

中文版校對(duì)工作組成員

Chengjun Wang, RICS資深會(huì)員, China Valuer International Co. Ltd. Nova Chan, RICS資深會(huì)員, PWC

iv | 無(wú)形資產(chǎn)的估價(jià)

RICS 指南手冊(cè)

本書為指南手冊(cè)。我們?cè)诒緯袨榫唧w專業(yè)任務(wù)提供的所有推薦意見(jiàn)均應(yīng)被視為“最佳實(shí)踐”的建議，即RICS 認(rèn)為符合專業(yè)勝任能力的高標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)踐。

雖然我們不強(qiáng)制會(huì)員執(zhí)行本指南提供的推薦建議，但您應(yīng)當(dāng)考慮以下幾點(diǎn)：

如果測(cè)量師面臨專業(yè)疏忽的指控，法院或法庭可能會(huì)考慮RICS 發(fā)布的所有相關(guān)指南手冊(cè)的內(nèi)容，以便確定測(cè)量師在執(zhí)業(yè)時(shí)是否具備合理的專業(yè)勝任能力。

RICS 認(rèn)為，如果會(huì)員按照本指南的建議展開(kāi)實(shí)踐，他們?cè)诿鎸?duì)專業(yè)疏忽指控時(shí)至少能夠?yàn)樽约禾峁┎糠值霓q護(hù)。但是，會(huì)員有責(zé)任自行確定本指南的內(nèi)容是否適用。

每位會(huì)員在處理任何專業(yè)任務(wù)時(shí)都應(yīng)當(dāng)獨(dú)立決定何種程序較為適當(dāng)。但是，如果會(huì)員沒(méi)有采取本指南手冊(cè)中提供的最佳實(shí)踐建議，他們必須有充分的理由。法庭或法院在處理訴訟案時(shí)可能要求他們解釋為什么決定不按照指南的建議行事。同樣，如果會(huì)員沒(méi)有按照指南手冊(cè)行事，他們?cè)谑艿絉ICS 紀(jì)律調(diào)查時(shí)也將被要求解釋自己采取的行動(dòng)，以供紀(jì)律檢查小組考慮。

除此之外，RICS 還要求每位會(huì)員在指南生效之后的合理時(shí)間范圍內(nèi)了解最新版指南的內(nèi)容，因此這本指南手冊(cè)還與會(huì)員的專業(yè)勝任能力相關(guān)。

無(wú)形資產(chǎn)的估價(jià) | 1

RICS 指南手冊(cè)

文件地位定義

RICS 提供了一系列標(biāo)準(zhǔn)文件，見(jiàn)下表。本文件屬于指南手冊(cè)。 文件類型

準(zhǔn)則

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 定義 與其他相關(guān)機(jī)構(gòu)合作編寫的、基于國(guó)際高水平執(zhí)業(yè)

原則的標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐聲明

RICS 實(shí)踐聲明 根據(jù)RICS 會(huì)員行為手冊(cè)第四條規(guī)定編寫的文件，向

會(huì)員提出強(qiáng)制要求

指南

強(qiáng)制或最佳實(shí)踐建

議（文件內(nèi)將說(shuō)明屬

于哪類）

最佳實(shí)踐建議 強(qiáng)制 地位 強(qiáng)制 RICS 實(shí)踐準(zhǔn)則 RICS頒布的、得到另一專業(yè)機(jī)構(gòu)/利益相關(guān)者認(rèn)可的文件，為用戶提供公認(rèn)為良好的、得到有操守的執(zhí)業(yè)者采用的專業(yè)實(shí)踐建議。 RICS 指南手冊(cè)（GN ） 為用戶提供業(yè)內(nèi)公認(rèn)的、良好的專業(yè)實(shí)踐，這些實(shí)

踐為得到公認(rèn)的、由有能力、有操守的執(zhí)業(yè)者采用。

RICS 信息文件（IP ）

基于實(shí)踐的信息，為用戶提供最新信息與/或研究 信息與/或解釋說(shuō)明

2 | 無(wú)形資產(chǎn)的估價(jià)

1 導(dǎo)言

1.1 本指南手冊(cè)介紹的是無(wú)形資產(chǎn)的估價(jià)，反映的是《國(guó)際估價(jià)準(zhǔn)則》（IVS ）210“無(wú)形資產(chǎn)”中的要求。

1.2 IVS 210中的C1段將無(wú)形資產(chǎn)定義為“一種非貨幣性資產(chǎn)，以其經(jīng)濟(jì)特性證明其存在，沒(méi)有具體的物質(zhì)形態(tài)，但為其擁有者帶來(lái)了權(quán)利和特權(quán)，并因此而帶來(lái)收益”。因此，無(wú)形資產(chǎn)能夠從經(jīng)營(yíng)實(shí)體中分離出來(lái)，并且能夠能夠單獨(dú)地或連同有關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債或合同，進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓、許可、出租或交換。源自合同或法律權(quán)利的不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)通常被稱為商譽(yù)，可能可以、也可能不可以從實(shí)體、其他權(quán)利和義務(wù)中分離出來(lái)。

1.3 可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)包括以下幾種：

? 營(yíng)銷相關(guān)資產(chǎn)：主要集中在市場(chǎng)營(yíng)銷或提升公司產(chǎn)品或服務(wù)（包括商標(biāo)、品牌、商號(hào)、商業(yè)外觀、互

聯(lián)網(wǎng)域名、報(bào)紙刊頭、非競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議等）的活動(dòng)中使用；

? 客戶或供應(yīng)商相關(guān)資產(chǎn)：源于與客戶和供應(yīng)商的關(guān)系或?qū)蛻艉凸?yīng)商的知曉，用于公司顧客關(guān)系的

建立、發(fā)展、管理和維護(hù)（客戶名單、訂單或未結(jié)訂單、顧客合同和相關(guān)關(guān)系、非合約客戶關(guān)系等）。 ? 藝術(shù)類無(wú)形資產(chǎn)：源于受到合約或法律權(quán)利（版權(quán)和設(shè)計(jì)）保護(hù)的藝術(shù)作品或服務(wù)，能夠獲得包括藝

術(shù)品（話劇、歌劇、芭蕾、書籍、雜志、報(bào)紙、音樂(lè)作品、繪畫、攝影、錄像、電影、電視節(jié)目）許可使用費(fèi)在內(nèi)的利益。

? 技術(shù)類無(wú)形資產(chǎn)：指技術(shù)創(chuàng)新或進(jìn)步的價(jià)值，可源于非合約的技術(shù)使用權(quán)，或受到法律或合約權(quán)利保

護(hù)的使用權(quán)（如專利技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件、非專利技術(shù)、數(shù)據(jù)庫(kù)、商業(yè)秘密、正在進(jìn)行的研究和開(kāi)發(fā)、制造工藝和技術(shù)訣竅等）。

1.4 無(wú)形資產(chǎn)可能是合約性的，也可能是非合約性的?；诤霞s的資產(chǎn)指的是源于合約規(guī)定的權(quán)利價(jià)值（包括許可、特許使用，以及暫停協(xié)議；廣告、建設(shè)、管理、服務(wù)或供應(yīng)租賃協(xié)議；施工許可；特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議；經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)播權(quán)；其他沒(méi)有明確分類或未被歸為有形資產(chǎn)的合同使用權(quán)；服務(wù)合同；雇傭合同等）。

1.5 商譽(yù)是無(wú)形資產(chǎn)的一個(gè)主要類別。IVS 210的C11段將商譽(yù)定義為“由企業(yè)、企業(yè)權(quán)益，或是使用不可分割的資產(chǎn)組合所帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)收益”。可能構(gòu)成商譽(yù)一部分的收益包括企業(yè)合并帶來(lái)的協(xié)同效應(yīng)，這一效應(yīng)因企業(yè)而異，其例子包括企業(yè)其他資產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有體現(xiàn)的規(guī)模效應(yīng)、向其他市場(chǎng)擴(kuò)展的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)、公司資本，例如從組織良好的網(wǎng)絡(luò)中獲得收益。通常來(lái)說(shuō)，商譽(yù)的價(jià)值是從企業(yè)的總價(jià)值中扣除所有可辨認(rèn)的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)后的剩余數(shù)額。

無(wú)形資產(chǎn)的估價(jià) | 3

1.6 無(wú)形資產(chǎn)是根據(jù)特點(diǎn)相互區(qū)分的，這些特點(diǎn)包括所有權(quán)、功能、市場(chǎng)地位和形象等。例如，時(shí)裝女鞋品牌可能通過(guò)使用特定顏色、款式、乃至價(jià)格來(lái)樹(shù)立風(fēng)格。除此之外，雖然同一類別的無(wú)形資產(chǎn)不可避免地帶有類似的特征，但仍有一些特征可以將類似的無(wú)形資產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)。

1.7 本指南手冊(cè)使用的許多術(shù)語(yǔ)的定義來(lái)自國(guó)際估價(jià)準(zhǔn)則理事會(huì)（IVSC ）編纂的《國(guó)際估價(jià)術(shù)語(yǔ)表》，具體信息可以訪問(wèn)www.ivsc.org/~ivscorg/glossary。

1.8 為了符合《RICS 估價(jià)—2012版專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》（“紅皮書”）VS 1.6對(duì)知識(shí)和技巧的要求，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)經(jīng)常性地參與無(wú)形資產(chǎn)估價(jià)，因?yàn)樽钪匾氖窃趯?shí)踐中了解影響具體資產(chǎn)的因素。

1.9 本指南適用于全球所有地區(qū)。

4 | 無(wú)形資產(chǎn)的估價(jià)