為什么要學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估？資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中非現(xiàn)金類資產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估既是一種中介服務(wù)，也是每一個(gè)從事資產(chǎn)管理、涉及資產(chǎn)交易的人員所需掌握的基礎(chǔ)知識(shí)。中外合資、企業(yè)改制、國內(nèi)聯(lián)營等涉及到資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變

為什么要學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估？

資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中非現(xiàn)金類資產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估既是一種中介服務(wù)，也是每一個(gè)從事資產(chǎn)管理、涉及資產(chǎn)交易的人員所需掌握的基礎(chǔ)知識(shí)。中外合資、企業(yè)改制、國內(nèi)聯(lián)營等涉及到資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為以及法律糾份、抵押擔(dān)保、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、企業(yè)納稅、承包、租賃等相關(guān)領(lǐng)域均需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。因此必須建立一個(gè)法制體系健全、監(jiān)管體制完善、隊(duì)伍機(jī)制合理、執(zhí)業(yè)行為規(guī)范和操作技術(shù)科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)體系?！顿Y產(chǎn)評(píng)估學(xué)》給相關(guān)人員準(zhǔn)備必要的知識(shí)和技能。

課程意義和導(dǎo)入

從三個(gè)方面：

1. 無形資產(chǎn)評(píng)估的意義

2. 商標(biāo)品牌評(píng)估的必要性

3. 房地產(chǎn)熱點(diǎn)問題

無形資產(chǎn)評(píng)估的意義：

無形資產(chǎn)主要包括：商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)、商（字）號(hào)、專利權(quán)、專有技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)、著作權(quán)（版權(quán)）、軟件、網(wǎng)站域名、企業(yè)家價(jià)值、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、資源性資產(chǎn)等。

1、合資時(shí)可作價(jià)入股

2、 吸引風(fēng)險(xiǎn)投資

3、增加注冊(cè)資本金

4、 質(zhì)押貸款

5、 侵權(quán)索賠提供價(jià)值依據(jù)

6、 減少不必要的損失

在國外發(fā)達(dá)國家，無形資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比例高達(dá)50—70。排名全球第二的可口可樂公司的老板說：“假使一把大火把公司燒掉，也可以在廢墟上重建一個(gè)?可口可樂?”。那么，是什么力量支持可口可樂的老板口出狂言呢？答案是玄妙的配方、商標(biāo)。可口可樂的配方和商標(biāo)就代表著滾滾的財(cái)源，真是“此時(shí)無形勝有形” 。 商標(biāo)品牌評(píng)估的必要性

（1）提高品牌的聲譽(yù)。

1

（2）激勵(lì)公司員工，增強(qiáng)品牌凝聚力。

（3）品牌運(yùn)營和資本運(yùn)營的需要。

（4）激勵(lì)投資者信心。

（5）摸清家底，為經(jīng)營者提供管理決策依據(jù)。

（6）在品牌轉(zhuǎn)讓、拍賣等交易情況下也應(yīng)該進(jìn)行品牌資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

案例一：

湖北采花茶業(yè)公司通過省商標(biāo)所，從銀行獲得800萬元貸款。這是湖北省首例用商標(biāo)質(zhì)押取得的貸款。

“采花”、“署天”茶葉商標(biāo)，是湖北省著名商標(biāo)，湖北采花茶業(yè)公司因急需巨資購設(shè)備、擴(kuò)規(guī)模，于去年底，對(duì)兩個(gè)商標(biāo)進(jìn)行了評(píng)估。

商標(biāo)被評(píng)估價(jià)值為3000萬元后，公司便與擔(dān)保和銀行方面，簽訂了相關(guān)協(xié)議；并到國家商標(biāo)局取得了商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押登記證書。

案例二：

房產(chǎn)評(píng)估一下高估了400萬？

一場(chǎng)關(guān)于一家評(píng)估公司是否違反《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》而高估了房地產(chǎn)價(jià)格的聽證會(huì)在某省建設(shè)廳8樓會(huì)議室里舉行。聽證的雙方包括評(píng)估機(jī)構(gòu)某省A 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司和調(diào)查方四川省建設(shè)監(jiān)察總隊(duì)。聽證會(huì)上，調(diào)查方省建設(shè)監(jiān)察總隊(duì)陳述了相關(guān)材料。2005年4月，A 評(píng)估公司接受某市國泰貿(mào)易有限公司（以下簡稱國泰公司）委托，對(duì)位于某市大街101號(hào)第5棟、43號(hào)第2棟、第3棟、第6棟兩處房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

出讓方委托評(píng)估：468萬多。2005年8月1日，A 公司作出評(píng)估單價(jià)為10081.00元/平方米，總價(jià)為468.48萬元。據(jù)此，國泰公司以A 公司所出評(píng)估報(bào)告為依據(jù)，同拆遷公司進(jìn)行賠償談判，于2006年初達(dá)成賠償價(jià)格180萬元（含1077.945平方米商業(yè)用土地）

拆遷方委托評(píng)估：不到64萬。拆遷方委托該市正和房地產(chǎn)評(píng)估公司（三級(jí)評(píng)估資質(zhì)，評(píng)估總價(jià)為63.9713萬元）、該市中級(jí)人民法院委托省義正房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司（二級(jí)評(píng)估資質(zhì)，評(píng)估總價(jià)為64.1140萬元）評(píng)估。由于與A 公司的結(jié)果相關(guān)太大。 2005年12月21日，該市規(guī)劃和建設(shè)局委托房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)對(duì) 2

A 公司的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)估鑒定。

相差太大，前一個(gè)評(píng)估公司高估了？

2005年12月30日，該市房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)做出鑒定，結(jié)論為A 公司存在估價(jià)方法采用比較法所選取的可比實(shí)例不當(dāng)，個(gè)別因素單項(xiàng)修正超過20等問題，違反了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相關(guān)條款。

2006年8月3日，省建設(shè)廳房管處將案件相關(guān)材料移送省建設(shè)監(jiān)察總隊(duì)。9月5日，對(duì)A 公司發(fā)出行政處罰告知書，9月7日，A 公司提出書面聽證申請(qǐng)。

A 公司的意見：

“我們的評(píng)估完全不違反《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，完全按照估價(jià)規(guī)程來做的，做出的評(píng)估價(jià)格也能經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)?！卑凑宅F(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格，市一級(jí)商業(yè)地段的鋪面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了22000~28000元每平方米，國泰公司委托評(píng)估的兩處房屋也處于一級(jí)商業(yè)地段，而他們?cè)u(píng)估出來的單價(jià)為10081.00平方米。如果通過聽證后還是被實(shí)施處罰，他們將申請(qǐng)行政復(fù)議，如果還是不行，不排除走法律程序的可能。

啟示：

A 公司運(yùn)用的是最佳利用原則，而拆遷方運(yùn)用的是個(gè)別因素單項(xiàng)修正超過限額的規(guī)定?？梢姺康禺a(chǎn)評(píng)估是個(gè)復(fù)雜過程，涉及方面很多。 同一處房屋評(píng)估方法不同，評(píng)估結(jié)果不同。房屋評(píng)估價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值，與地理位置、周邊環(huán)境因素、配套設(shè)施、間距、朝向、結(jié)構(gòu)有關(guān)。比如：（1）位置比較好的房屋，即使房齡很長、很破舊，但是評(píng)估價(jià)值很高，取決于該房屋占地位置有關(guān)。（2）市中心、區(qū)中心、重點(diǎn)學(xué)校附近的房屋，即使房屋房齡很長，周邊環(huán)境好，配套設(shè)施齊全，房屋評(píng)估價(jià)格很高，甚至有的地區(qū)舊房的市場(chǎng)價(jià)值大于該區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的商品房價(jià)值。

3