房地產(chǎn)的利潤有多高？大家來分析分析？房地產(chǎn)的利潤等于收入減去成本和費用。成本包括土地成本和相關(guān)稅費，是房地產(chǎn)成本中最大的部分；建設(shè)成本一般在1800-2500之間，與全國幾乎持平；房地產(chǎn)的資金成本主要

房地產(chǎn)的利潤有多高？大家來分析分析？

房地產(chǎn)的利潤等于收入減去成本和費用。成本包括土地成本和相關(guān)稅費，是房地產(chǎn)成本中最大的部分；建設(shè)成本一般在1800-2500之間，與全國幾乎持平；房地產(chǎn)的資金成本主要是資金占用大、時間長。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本一般在10%左右，房地產(chǎn)開發(fā)成本相對較低，周期短則兩三年，長則五六年；銷售費用一般占房地產(chǎn)銷售的3-5%左右。如此看來，房地產(chǎn)的利潤主要取決于房價、土地成本和開發(fā)周期三個因素。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的限價政策下，會出現(xiàn)“面粉貴于面包”的局面。這也很容易理解為什么會有這么多的土地拍賣，為什么房地產(chǎn)企業(yè)不看好市場在這種情況下，我們需要降低價格和收集資金。隨著時間的推移，他們的資本成本將使公司破產(chǎn)。所以房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利率一般都要高于30%，否則開發(fā)周期會拖上四五年，開發(fā)商的利潤就會被利息吃掉。

為何感覺大家大都認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)？開發(fā)商的利潤到底有多高？

其實房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤并不高，而最大的受益者其實是大家都知道的！【烏面】【烏面】【烏面

如果簡單看一下上市公司的財務(wù)報告，就不是暴利，利潤率是6%-12%。10%以上的房地產(chǎn)企業(yè)是優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。這似乎是一個非常常見的數(shù)字，與其他行業(yè)沒有什么不同。

但只要看看財務(wù)報告，你就輸了。因為這個巨額利潤隱藏在數(shù)字之下。

比如姚振華花了600億元買了萬科的股票，現(xiàn)在價值1200億元，因為萬科的股價翻了一番。所以你認(rèn)為他加倍了。但實際上，游調(diào)哥自己的資本可能只有20億，剩下的就是杠桿資本。你還認(rèn)為他的利潤只有兩倍嗎？事實上，他賺了30倍的利潤。

這是房地產(chǎn)的本質(zhì)。投資10億元后，銀行、信貸等渠道最終變成了房地產(chǎn)開發(fā)的100億元。房地產(chǎn)最終賣了120億元，賺了20億元。借款利息也要10億，所以財務(wù)報告說凈利潤是10億，凈利潤是10%。但實際上，它用10億賺了10億，凈利潤率實際上是100%。這個利潤率會讓人發(fā)瘋的。

當(dāng)問題出現(xiàn)時，很多人會說房地產(chǎn)行業(yè)可以增加杠桿，其他行業(yè)也可以。聽起來是這樣的道理，但實際上，其他行業(yè)很難像房地產(chǎn)一樣賺錢。因此，出于資金安全的考慮，首先，其他行業(yè)的公司不敢采取這樣的手段。他們一旦賠錢，就注定要失??；其次，因為他們不能獲得穩(wěn)定的利潤，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)根本不愿意借錢給你。

恒大成立于2003年，到2017年利潤超過500億元。假設(shè)許家印以1000萬元成立恒大（實際上沒有人擁有100萬元），年利潤為10%，第一年利潤為100萬元，年利潤持續(xù)投資房地產(chǎn)，那么2017年，理論利潤將不到1000萬元。實際上，第一年的利潤是100萬元，年利潤率是57%。24年后，2017年利潤將達(dá)到500億元。哪個行業(yè)每年能持續(xù)盈利57%？巴菲特的年增長率超過20%。這不是牟取暴利。它是什么？

房地產(chǎn)為什么這么暴利？

房地產(chǎn)利潤不是特別高，主要是杠桿作用。假設(shè)10億的銷售額和15%的利潤都不高。但創(chuàng)業(yè)只需投資1億元。其余的取決于貸款和銷售付款。

150%的收入是1.5億