“酒店式公寓”真的是坑嗎？不一定是坑。這取決于城市的發(fā)展水平和地理位置，以及當?shù)氐恼?。酒店公寓適合商務和居住。雖然商業(yè)不如寫字樓，住宅不如住宅，但價格相對實惠，低于寫字樓和住宅。即使是loft，一層

“酒店式公寓”真的是坑嗎？

不一定是坑。這取決于城市的發(fā)展水平和地理位置，以及當?shù)氐恼摺?/p>

酒店公寓適合商務和居住。雖然商業(yè)不如寫字樓，住宅不如住宅，但價格相對實惠，低于寫字樓和住宅。即使是loft，一層樓的價格肯定比房子低。

如果城市經(jīng)濟比較發(fā)達，酒店式公寓的價格不高，要么是因為酒店式公寓位于繁華的商業(yè)區(qū)或市中心，要么是因為附近有地鐵或其他交通中心。酒店式公寓的投資價值還是比較高的，更不用說不限購了。租金回報率為5-10%。隨著房價的上漲，回報率可以進一步提高。

如果你在三、四線城市，或者在大城市的偏遠地區(qū)，遠離地鐵公交車，價格也不便宜。所以這種酒店式公寓是一個坑。誰買了一套房子，誰就住在里面很多年。而且，交易成本高，不能租（或低價租），也不能賣。

另外，還要注意政策。比如北京目前的政策，酒店式公寓也算住宅樓，但不允許入戶。買家或持有者的損失是非常巨大的，價格也直線下降。寧波正在逐步放開政策?？膳c民用水電相連，可入戶。這種酒店式公寓投資價值巨大，甚至高于住宅的投資價值。

因此，不管是不是坑，核心是價格、位置和政策。

酒店式公寓值得投資嗎？

讓我們看看一個客觀的數(shù)字。目前，服務式公寓的銷售在除北京和上海以外的其他一些城市非常受歡迎。以典型城市深圳為例。目前，深圳的公寓價格很高。自2011年“深八條”開始限購限貸以來，市場對公寓的需求不斷增長，尤其是核心區(qū)的高端平層公寓項目。而在售產(chǎn)品公寓的銷量已經(jīng)超過了住宅樓。再看看南京。2015年，南京寫字樓市場共成交6942套。與2017年25602套的總銷量相比，短短兩年時間，南京公寓辦公產(chǎn)品的銷量增長了2.7倍。市場上最暢銷的往往是公寓項目，這是客觀現(xiàn)實。為什么現(xiàn)在公寓這么熱？

首先，從政策角度看，一二線城市普遍存在住房限購政策，抑制了短期投資和投機空間。一些長期價值投資會集中在商業(yè)市場，受限資金會流入公寓市場

第二，從長期持有的角度來看，公寓也有比較優(yōu)勢，租金回報率比較高，無論增值收入如何，住宅的租金收入都很低，只有1%多一點，而公寓的租金收入基本上可以達到5%、6%甚至更多。

三是公寓總價相對較低，投資門檻不高。過去公寓的利率比較高，但現(xiàn)在公寓的利率一直在上升，所以不存在誰的利率更低的問題。

第四，公寓的設計相當多樣化，各種賣點也不盡相同。這個4.8米高的項目也受到市場上許多年輕人的歡迎。另外，年輕人的消費習慣，對住房沒有很高的需求，也可以接受公寓項目。

在去南京公寓之前，有一些政策，使得以前的一些公寓項目絕版了。它們在市場上非常罕見，這也是它們受歡迎的原因之一。最近，他們更關(guān)注公寓，所以他們可以私下和我聊天。

22萬一套的酒店公寓，8年回本，說有獨立產(chǎn)權(quán)，請問，值得投資么？

如果是投資回收期為8年，年收入為27500元的酒店式公寓，年租金回報率為12.5%。值得投資嗎？如果能夠?qū)崿F(xiàn)，肯定值得投資，因為投資回報率遠遠好于銀行融資和通脹，但這樣的“好事”很可能是個好洞。

目前，正規(guī)的財務管理，超過6%的收益會有損失部分或全部本金的風險，酒店公寓總價20萬，甚至承諾12.5%的回報率，主體認為有可能嗎？如此高的回報率有很大的風險。如果是以代管售后租回的形式“變現(xiàn)”，那就印證了我的猜想。

什么是托管回租？為了吸引購房者的投資，一些實力較差的開發(fā)商打出了非常響亮的招牌。例如，他們與一家著名的世界級五星級酒店合作，甚至提供8%-15%的年租金返還率，以加快資金回籠。一旦購房者介入，下一步就是讓購房者與運營公司簽訂合同，甚至一些開發(fā)商會提供一些服務的第三方擔保。

實際情況是，要么在建房過程中，由于市場波動的影響，酒店價格會下降，承諾的回報率無法兌現(xiàn)，開發(fā)商和運營公司也承受不起相應的損失，項目只能完工；或在投入運營過程中，因市場波動導致酒店無法履行承諾。

在這種情況下，當購房者到開發(fā)商處進行清算時，要么是開發(fā)商以破產(chǎn)相威脅破釜沉舟，要么是經(jīng)營公司宣告破產(chǎn)或已經(jīng)易主，投資者的權(quán)益得不到保護。

至于有沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，根本不重要。托管回租酒店自身實行統(tǒng)一經(jīng)營管理。一旦損失導致破產(chǎn)，即使買方擁有獨立產(chǎn)權(quán)，也將無法恢復經(jīng)營、出租或出售。