網(wǎng)友解答: 房地產(chǎn)降溫之說，并非真實價格有很大降價跌幅，價值回歸尚需時日。投資界有一句名言:不要跟趨勢對抗！2019年也許并非剛需買房的最好時機！主要是基于幾個方面考慮:首先，經(jīng)過多年漲

房地產(chǎn)降溫之說，并非真實價格有很大降價跌幅，價值回歸尚需時日。投資界有一句名言:不要跟趨勢對抗！2019年也許并非剛需買房的最好時機！主要是基于幾個方面考慮:

首先，經(jīng)過多年漲價，房地產(chǎn)已失去繼續(xù)暴漲價的社會基礎(chǔ)。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從短期人囗看，中國20-50歲主力置業(yè)人群比例在2013年達峰值后首次置業(yè)人群逐漸減少。從城鎮(zhèn)人均住房使用面積看，中國家庭戶均1.13套，人均住房面積超過40平方米，遠超過許多早已完成城市化的發(fā)達國家。2018年房地產(chǎn)信貸規(guī)模達38萬億人民幣，占總體信貸規(guī)模的28％以上，新增信貸中房地產(chǎn)信貸占比達40％。2017年城鎮(zhèn)居民住房空置率達21.4％，遠超過次貸危機時美國住房空置率約10％，日本的13%。房地產(chǎn)行業(yè)總量已達40萬億美元，是GDP的5倍，是發(fā)行貨幣的45倍！現(xiàn)在中國房地產(chǎn)“空軍司令”經(jīng)濟學(xué)家謝國忠，十多年來一直唱空中國房地產(chǎn)，近來也高喊：房地產(chǎn)調(diào)控就是一個買房信號！一個市場，最后一個大“大空頭”都反轉(zhuǎn)了，還有誰來看多買？

其次，中央轉(zhuǎn)變了歷來的房地產(chǎn)調(diào)控模式，從“抑制房價過快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸糁品績r上漲” 的調(diào)控目標。2018年7月31日中央政治局會議明確定調(diào)堅決“遏制房價上漲”的調(diào)控政策，并加快長效機制建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場亂象。2018年12月23日，十三屆全國人大常委會第七次會議審議修改了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法，允許集體土地入市，限制政府征地范圍，增加了市場土地供應(yīng)，利于降低地價和房價。房地產(chǎn)稅立法也在路上。其他的如戶藉、教育、就業(yè)等涉房固化的各項政策正在逐步往消解房地產(chǎn)捆綁的方向推進，減少弱化房地產(chǎn)對居民就業(yè)、升學(xué)等生活的不良影響，真正落實中央“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控政策。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2018年85家典型房企融資總額為11920億元，同比下降11.09%，其中國內(nèi)貸款下降，個人按揭貸款下降。2018年房地產(chǎn)的增長也許已成為行業(yè)發(fā)展最后的輝煌歲月——“落日余輝”！

其次，房地產(chǎn)市場的流動性風險顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營重點一改以往的高速冒進轉(zhuǎn)到更關(guān)注經(jīng)營資金緊張風險。2018年萬科已喊出“活下去” 的口號！新年伊始，標普也首次發(fā)出警示:中國樓市已經(jīng)見頂， 流動性成開發(fā)商最大風險。房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的下行，房地產(chǎn)行業(yè)都是高杠桿的資金密集型行業(yè)，有的開發(fā)商則將面臨資金緊張甚至資金鏈斷裂風險。面對2019年購房者觀望心理加重而萎靡不振的市場，場競爭進一步加劇，樓市進一步降價的可能性較大。

當然，也并非誰都不宜買。近日在崔永元的節(jié)目上，原萬通六君子之一馮侖當被問到2019年應(yīng)不應(yīng)該買房時表示，“如果是撿的錢就買房，如果是掙得錢暫時別買房。”崔永元也打趣調(diào)侃解釋說，“如果是真錢你就別買，如果是自己印的你就買。”

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本人05你年購買了第一套房，是十五年來從幾十平米的蝸居換到現(xiàn)在的幾百平米，經(jīng)歷了幾次跨越都是得與房價的杠桿，一步一個腳印踏踏實實的走來的，當初買房也是剛需，大學(xué)畢業(yè)那會，就這二十年經(jīng)歷到平穩(wěn)和幾次的大漲，真心沒經(jīng)歷過大降，拿事實數(shù)據(jù)來說話，如果大伙在座的有剛需的話我建議您蹭早下手，而且現(xiàn)在最好！不要超過下半年，這是經(jīng)驗告訴我的結(jié)論，如果我現(xiàn)在還有資格手頭有錢我會毫不猶豫的去買，我簡單給大伙分析一下市場前景；

第一，現(xiàn)在賣的二手房很多，可選性非常的多，而且價格基本都能談，現(xiàn)在的市場肉多僧少，這些肉很多都是16～17大漲的期間很多人投資屯下的肉，這些肉都有水分，你可以隨便選，他們多少賺點就會出手，在17年做投資的現(xiàn)在賣基本都賺錢了，現(xiàn)在國家調(diào)控了兩年多，市場不太好，很多投資者要沉不住氣了，畢竟當初政策好，很多都是杠桿換來的，不賣還得背利息還房貸，不如現(xiàn)在套現(xiàn)；

第二，市場從眾化，中國的老百姓買漲不買跌，行情越不好，觀望的人越多，都盼著降到你能接受的價格，我覺得這種想法是不對的，凡事要看事實，想讓房價回到16年的水平那不是天方夜譚，那是根本不可能，要真回到16年的水平了，那些之后高價買房的人還能活么？按杠桿算首付20～30%，降價蒸發(fā)的錢比銀行貸款都多了，哪個傻帽還會繼續(xù)還銀行的錢?那樣整個社會經(jīng)濟體系就亂了，這是房，不是別的流通商品，賺不了錢大不了不賣了，誰還會賠錢賣？現(xiàn)在為什么房價降了，主要還是政策原因相當多的人沒有資格去二套，真正有錢人或有頭腦的都知道投資買房是現(xiàn)階段防止通貨膨脹的最佳零風險投資項目，只不過現(xiàn)在沒有資格買，如果政策慢慢的放松了，這些養(yǎng)精蓄銳憋著勁兒的投資者又會集體爆發(fā)一輪，如果政策好，杠桿大，那又是新一輪的上漲，你還想著掉價?癡人做夢……

第三，為什么現(xiàn)在房價便宜了？還是政策因素，沒出政策，以前僧和肉比例都差不多，大伙都有資格買，現(xiàn)在限制了，能吃肉的人少了，但是賣肉的還和以前一樣多，賣肉的都怕肉臭了著急賣，買肉的就那么幾個，那怎么辦呢？賣肉的只能降價唄，便宜賣唄，那好了，幾個不懂行賣肉的互相掐起來了，以為是自己肉賣貴了，那就降點，互相競爭，好了，價格下來了，你認為賣肉的就懂市場行情么？很多賣肉的也是隨眾跟風別人做他們也做，別人進肉他們也進肉，中國人嘛，老傳統(tǒng)，愛模仿，什么買賣好干大伙跟著效仿，買房嘛，一樣的道理，隨大流……但是賣肉的也有成本，你說他再便宜也不能低于“進貨價”吧？

第四，為什么建議剛需現(xiàn)在就買房，還是剛才我第三點舉的例子，作為剛需必須吃肉的就應(yīng)該這個時候切入，賣肉的多，你可以隨便挑隨便對比，現(xiàn)在賣方是被動的，你是主動的，現(xiàn)在是談條件的好時候，政策回歸放寬是個時間問題，尤其現(xiàn)在大環(huán)境經(jīng)濟不太好，以后還得靠地皮房價來提升各行各業(yè)的GDP，等到那時候就不是你選人家的時候了，說個事實，16年那會你要找中介看房，你要不帶定金人家根本不帶你看，因為那個時候買房的人太多了，你上午看完也許下午就被別人定了，即使你訂了，房東轉(zhuǎn)天毀約坐地起價漲價的大有人在，這是我親身體會，那時候房價基本天天一個價，一點都不夸張，為什么?就是政策好，人人都去搶，不信和你周邊那個時候買房的朋友打聽打聽，現(xiàn)在呢，你可以好好精挑細選買適合自己的，真趕上政策放開的時候就是房選你而不是你選房了，不信就試試……

第五，土地所有者，說說最重要的吧，不然有些井底之蛙的杠精們又該說你是房托了，這幫杠精就是天天盼著天上掉餡餅的，你善意的讓人家現(xiàn)在買房，人家還說你是個托，還等著什么蹦盤，笑死了，咱就說點事實，剛才說的降價基本都是二手房市場，新房降了么？并沒有，沒事上網(wǎng)查查新開盤的房賣多錢？開發(fā)商憑什么給你降價?人家有成本運營，當初地就買的貴，看看現(xiàn)在天津環(huán)城很多地拍賣后的樓面價是多少？都等同于16年的房價了，開發(fā)商再蓋好銷售你說應(yīng)該賣多錢？所以我剛才說想價格掉到16年前那會那就是做夢，杠精們不想想地是誰的?賣多錢成本多錢誰說了算?什么事情都有市場經(jīng)濟體系和規(guī)律，我們的市場經(jīng)濟到底是誰主宰的?這還不懂么，說太明白就沒意思了，一個商人的原始拿貨價就高你還想人家賠錢賣么？便宜都讓你占了，如果我說的這么明白還有人抬杠那我只能說你的智商已經(jīng)無藥可救了，注定一輩子也買不起房”

最后做個總結(jié)，根據(jù)我經(jīng)驗19年最晚下半年樓市肯定要升溫，拭目以待，真正的剛需朋友們，有需求就果斷行動吧，自己有多大能力用多大勁兒。還有那些杠精們，我可以立貼為證跟你們打個賭，看看我辛苦發(fā)的貼是害你們還是為你們，我希望你們也好好轉(zhuǎn)變下思維，早日頓悟，沒錢不怕，買不起市區(qū)就看看環(huán)城，買不起環(huán)城買遠郊，你只能跟著市場走，市場不可能和你心意跟著你走，你非得拿著環(huán)城的錢買市中心的房那就是自己給自己找別扭，量力而行，住哪都是習慣就好，時間可以培養(yǎng)一切，別說房價高，便宜的地方一大把，郊縣、團泊湖、東麗湖七八千一平米的房子多的是，可以去看看、眼高手低好高騖遠只能說明還是你自己的問題，就別天天抱怨這抱怨那的了，買不起降到多少你還是買不起……