網(wǎng)友解答: 謝謝悟空問答的邀請！首先要說的是，這問題中的“北上廣深樓市將回暖”，認(rèn)定了房貸利率下降會(huì)必然導(dǎo)致樓市的回暖，是一種慣性思維的誤區(qū)。個(gè)人認(rèn)為，北上廣深樓市非但不會(huì)回暖，中國樓市

謝謝悟空問答的邀請！

首先要說的是，這問題中的“北上廣深樓市將回暖”，認(rèn)定了房貸利率下降會(huì)必然導(dǎo)致樓市的回暖，是一種慣性思維的誤區(qū)。

個(gè)人認(rèn)為，北上廣深樓市非但不會(huì)回暖，中國樓市整體而言恰恰拐點(diǎn)將至。一是從價(jià)格來看，當(dāng)前北、上、廣、深4個(gè)一線城市二手房價(jià)格都在下跌。值得注意的是，新房市場由于限價(jià)導(dǎo)致市場失真，二手房價(jià)格更具參考性。二是成交量大幅下滑，全國商品房銷售面積增速連跌4個(gè)月。以傳統(tǒng)樓市旺季的“金九銀十”為例，去年“十一”黃金周期間，個(gè)別城市房地產(chǎn)成交量下滑90%，下滑50%的比比皆是，說明市場整體在降溫。第三，從土地市場來看，土地溢價(jià)率相對于2016、2017年大幅下降，很多地方平價(jià)賣地都會(huì)流拍。根據(jù)中指土地?cái)?shù)據(jù)庫對全國300個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗，創(chuàng)中國房地產(chǎn)市場化以來土地流拍之最。

其中一線城市由于房價(jià)停止上漲，土地流拍最嚴(yán)重。而四五六線城市因?yàn)橛信锔牡暮罄m(xù)效應(yīng)，情況還不是太嚴(yán)重。不過，2018年下半年以來，一些城市及時(shí)停止了棚改，這意味著最后一個(gè)政策紅利也消失了。

再從經(jīng)濟(jì)大周期來看，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)外部不確定因素增加，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也存在著一定下行風(fēng)險(xiǎn)。

日前，建設(shè)銀行董事長田國立在北大光華新年論壇上稱：房子我們真的蓋夠了，空置率很大，現(xiàn)在你買房就是高位接盤。

總之，過去不斷支撐大家購房的政策基本上都取消了，房地產(chǎn)政策周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)了。

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公開數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%，為23個(gè)月以來首降。截至12月，北上廣深四大一線城市的最低首套利率排名均處于前十（上海為5.09%，北京為5.45%，深圳為5.55%，廣州為5.57%。），這意味著一線城市的房貸利率已經(jīng)松動(dòng)。

首套房貸利率為何下行？

1、去年下半年以來，貨幣政策邊際寬松，央行通過公開市場操作和降準(zhǔn)的方式給市場注入了些許流動(dòng)性。不過，“寬貨幣”向“寬信用”傳導(dǎo)渠道并不順暢，一方面促使銀行放貸才是關(guān)鍵，另一方面銀行也有意愿適當(dāng)擴(kuò)大房貸規(guī)模來吸引客戶。而隨著市場利率的走低，房貸利率也隨之下行。

2、由于房地產(chǎn)的嚴(yán)控，一二線需求持續(xù)降溫，三四線需求也因?yàn)榕锔呢泿呕仓帽壤陆刀禄?，因此由于供需關(guān)系影響，首套房貸利率出現(xiàn)下滑比較正常，這也是市場自發(fā)調(diào)整的過程，并非釋放房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向信號。

3、不少一二線城市表態(tài)稱，將大量增加土地供給和租賃住房，雖然目前的量還不足以抑制房價(jià)，但市場預(yù)期已經(jīng)給房價(jià)造成了巨大的壓力。需求少了，未來供給多了，房貸利率作為樓市的前瞻性指標(biāo)，自然就走低了。

對樓市意味著什么？

1、樓市可能進(jìn)入過剩時(shí)代。大家還記得前幾年房企大肆進(jìn)軍三四線、頻頻拿地王的日子嗎？盡管那時(shí)房貸利率還不高，甚至還有打折，但那時(shí)是樓市最瘋狂的時(shí)候，搶房事件頻頻上演。而當(dāng)下多地加碼調(diào)控政策，又增加土地供給，再加上經(jīng)濟(jì)基本面嚴(yán)峻，此時(shí)首套房房貸利率下行，不是什么政策轉(zhuǎn)向，而是樓市的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生微妙變化，或許房價(jià)不會(huì)跌，但無疑未來房地產(chǎn)必將會(huì)進(jìn)入過剩時(shí)代。

2、緩解樓市資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。在去杠桿的背景下，委外資金、消費(fèi)貸等被堵截，房企的融資被切斷，不少房企面臨著巨大的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，降價(jià)促銷頻現(xiàn)。此時(shí)房貸利率下行，會(huì)讓許多蠢蠢欲動(dòng)的剛需上車，一定程度上加速了樓市去庫存進(jìn)度（針對三四線而言），有利于緩解房企的資金壓力，加快回款速度，降低負(fù)債率，推動(dòng)去杠桿進(jìn)程。

3、樓市或引來增量資金。數(shù)據(jù)顯示，房貸利率階段性峰值滯后10年期國債利率峰值大約2至3個(gè)季度左右。

顯然是市場利率帶動(dòng)房貸利率下行。因此在市場利率走低時(shí)，由其他資產(chǎn)收益降低所溢出的一部分資金可能或流向樓市。

4、引導(dǎo)樓市理性發(fā)展。為何這么說？因?yàn)槟壳巴稒C(jī)炒作之風(fēng)已經(jīng)被抑制，但廣大的剛需仍然因?yàn)楦叻績r(jià)而被拒之門外。如今房貸利率下降是一個(gè)很好的引流，去除投機(jī)，引入剛需。此外，在去年11月初央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告》中也提到：合理管控個(gè)人住房貸款增長，加強(qiáng)居民消費(fèi)貸款管理，防止資金挪用與購房行為。未來對于剛需購房者，尤其是一二線城市，購房成本會(huì)降低，是一個(gè)利好的兆頭。

總結(jié)：盡管就目前來看，房貸利率平均水平走低了，但依然還是在高位。寬貨幣、寬信用一定會(huì)有資金流進(jìn)房地產(chǎn)，但不可能讓房地產(chǎn)重演瘋狂，監(jiān)管層也不希望看到。所以，不要指望房貸利率短期內(nèi)會(huì)降到原來打折的水平，因?yàn)樗灿兄芷谛浴Ｖ劣谖磥碜邉?，還需要根據(jù)政策的走向。不過這是剛需上車的利好信號，謹(jǐn)慎為好，切忌盲目跟風(fēng)。

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